加拿大房贷申请完整指南
从 Pre-approval 到拿钥匙：首付比例、利率类型、压力测试、CMHC 全流程。
加拿大房贷市场基础
加拿大房产价格高（多伦多 / 温哥华独立屋 $1M+），99% 的人需要贷款。
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一、首付（Down Payment）规则
联邦最低首付：
| 房价区间 | 最低首付 |
|----------|----------|
| ≤ $500,000 | 5% |
| $500K - $1.5M | 前 $500K 的 5% + 余额的 10% |
| > $1.5M | 20%（全款最低 20%）|
CMHC 保险
首付 < 20% 必须买 CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation）按揭保险：
- 保险费 = 房贷金额的 2.8%-4%（一次性付，可加到贷款里）
- 保护银行（不是保护你）
- 即便房价跌，你照样要还贷
例子
买 $600K 房：
- 首付（最低）= $35,000（前 $500K 的 5% + 后 $100K 的 10%）
- 贷款 = $565,000
- CMHC 保险 ≈ $20,000，加入贷款 → 实际贷款 $585,000
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二、利率类型
固定利率（Fixed）
- 5 年内利率不变
- 加拿大默认 = 5 年固定（2025 利率约 5.4-5.8%）
- 适合：保守、想"睡得安稳"
浮动利率（Variable）
- 跟央行利率走
- 2025 利率约 5.8-6.1%
- 适合：能承受波动，预期利率下行
历史对比
- 2021 时浮动 1.45% — 锁定固定的人后悔
- 2023 时浮动 6.5% — 锁固定的人庆幸
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三、还款期 vs 总贷款期
Amortization（总还款期）
- 最长 30 年（首付 ≥ 20%）
- 首付 < 20% 上限 25 年
- 越短月供越高，但总利息越少
Term（合同期）
- 通常 5 年（也可 1/3/7/10 年）
- 到期续签时按当时利率重定
- 续签是房贷一生的关键节点
💡 常见结构：30 年 amortization + 5 年 fixed term，每 5 年重新谈一次。
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四、Stress Test（压力测试）
2018 起，加拿大要求贷款人通过联邦压力测试：
> 即便利率上涨到 [合同利率 + 2%] 或 [5.25%]（取较大者），你仍要付得起月供
影响
- 你以为能借 $800K，压力测试后可能只能借 $650K
- 高首付人群（20%+）受影响小
- 投资性房产同样适用
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五、申请流程（8 步）
Step 1：自检
- 信用分 ≥ 660（最好 720+）
- 月收入 vs 月负债 ≤ 39% GDS / 44% TDS
- 首付资金来源可证明（卖股、转账、礼金信）
Step 2：找 Mortgage Broker（推荐）
- 不收你钱（佣金从银行拿）
- 同时给你比对 10+ 银行的利率
- 比直接去一家银行划算 0.1-0.3%
- 找华人中介更好沟通
Step 3：Pre-approval（贷款预批）
- 提交收入证明、信用、首付证明
- 银行给你 "借款上限 + 利率锁定 90-120 天"
- 让你看房时心里有数
Step 4：看房 + Offer
- 标准 offer 包含贷款条件（"financing condition"）— 给你 5-10 天确认贷款
Step 5：正式贷款审批
- 提交：Offer 合同、Property 估值、Home Inspection 报告
- 银行重新评估房产价值
- 如估值低于 offer，你需补差额首付
Step 6：律师工作
- 律师（不是房产经纪）处理产权过户
- 费用 $1,500-2,500
- 律师同时确认贷款条款 + 注册按揭
Step 7：Closing Day（交接日）
- 你付齐首付 + 律师费 + 土地转让税 + 调整费
- 拿钥匙
Step 8：每月供款
- 直接从银行户头自动扣
- 利息 + 本金 + Property Tax（部分银行代收）
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六、Closing Cost（除首付外的"额外费用"）
买 $600K 房，额外要准备约 $15,000-30,000：
| 项目 | 估算 |
|------|------|
| 土地转让税 LTT（安省）| ~$8,475（多伦多再加 ~$8,475 市级税）|
| 律师费 | $1,500-2,500 |
| Home Inspection | $400-800 |
| Title Insurance | $250-400 |
| 房屋保险（首年）| $800-1,500 |
| 移动费 / 装修起步 | $2,000-5,000 |
💡 首次买家退税：联邦 + 安省 + 多伦多三层税务退税，可退 ~$4,000（限首套）。
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七、新移民专属计划
大行通常有 "New to Canada Mortgage" 套餐：
- PR 落地 5 年内
- 允许没有加拿大信用记录
- 接受首付来源是海外汇款 + 本国信用报告
- 利率与本地无异
5 大行都有： RBC, TD, BMO, Scotia, CIBC。找懂的中介可省时间。
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八、HBP（首套房买家计划）
用 RRSP 买首套房：
- 借出最多 $60,000（每人，配偶可各借）
- 15 年内还回 RRSP，免税
- 适合已有 RRSP 但首付不够的人
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9 个常见买房误区
1. 以为 5% 首付能 "轻松" 买房 — 加上 CMHC 保险后实际成本更高
2. 没算 Closing Cost — 钱不够付律师 / 转让税，临时去借
3. 找 Listing 经纪做买方 — 利益冲突，找独立的 Buyer's Agent
4. 不做 Home Inspection — 屋顶 / 地基 / 漏水问题至少几万维修
5. 签了 offer 才申请贷款 — financing condition 时间太短
6. 5 年到期不主动续签 — 银行默认给你高利率，要换银行可省钱
7. 提前还款没看条款 — 部分贷款提前还款罚 3-6 月利息
8. 没保险 / 用错保险 — 房屋保险 + 寿险都重要
9. 共同贷款没看清责任 — 离婚 / 朋友散伙时麻烦
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*本文为通用知识；房贷决策务必咨询持牌 Mortgage Broker。*
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